El nearshoring (proximidad regional) es una estrategia empresarial que consiste en acortar distancias en las cadenas de producción relocalizando plantas y centros logísticos en países o zonas geográficas cercanos al cliente final.

Durante décadas, la tendencia dominante fue el offshoring (deslocalización lejana): producir muy lejos, pero ahora se está imponiendo el nearshoring por sus ventajas (tiempos de entrega reducidos, mayor control de calidad y respuesta ágil, menor huella de carbono y mayor seguridad operativa), que están reconfigurando el mercado inmobiliario industrial.

1. Retorno de la producción y auge de las naves híbridas. Las empresas ya no buscan solo grandes almacenes para guardar mercancía importada, sino espacios versátiles que combinen fabricación ligera, ensamblaje, oficinas técnicas y almacenamiento en un mismo inmueble.

2. Del Just-in-Time al Just-in-Case. El modelo de producción al mínimo para ahorrar costes ha dado paso a la necesidad de contar con un colchón o stock de seguridad cercano. Esto ha disparado la demanda de metros cuadrados de almacenamiento regional para garantizar el suministro ante cualquier contingencia.

3. Exigencia de especificaciones técnicas avanzadas. La relocalización de procesos industriales requiere activos inmobiliarios mucho más complejos:

• Mayor potencia y acometida eléctrica para robótica y automatización.
• Suelos reforzados para soportar maquinaria pesada y estructuras de gran altura.
• Sostenibilidad obligatoria, exigiendo cubiertas fotovoltaicas y certificaciones ambientales (LEED o BREEAM).

4. Revalorización de nodos estratégicos y bien conectados. Se revalorizan significativamente los inmuebles ubicados en puertos secos, ejes ferroviarios y corredores de carretera transfronterizos que permiten entregas ultrarrápidas por vía terrestre.